Daha önce geçmişe dönük kira bedellerinin talep edilip edilmeyeceğine ilişkin bir yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. Söz konusu yazımızca belirli şartları altında sözleşmede belirlenen bir kira artış şartı var ve kira artış döneminde bu kurala uyulmayarak daha düşük bir artış yapılması aradaki farkın daha sonradan istenebileceğini ifade ettik. Bu yazımızda ise geçmişe yönelik kira alacağının uygulamasına yönelik inceleme yapacağız.
Kiraya veren geçmişte eksik yaptığı kira zamlarını daha sonradan belirli şartlar altında geriye isteyebilecektir. Ancak bu durum uygulamada yanlış anlaşılmakta her halükarda kiraya verenin geçmişe dönük kira farklarını geri isteyebileceği gibi anlaşılmaktadır. Kamuoyuna yanlış lanse edilen birkaç yargı kararı da bu yanlış anlaşılmaya sebep olmaktadır. Maalesef bu hatalı tespit sadece halk tarafından değil karar verici merciler tarafından dahi yapılmaktadır. Hatalı ve hukuka aykırı bilirkişi raporlarına göre karar verilmekte bu raporlar hukukilik denetiminden dahi geçirilmemektedir. Bu kapsamda geçmişe yönelik kira fark taleplerinin en esaslı şartı olan sözleşmede belirli ve muayyen bir kira artış şartı olması gerektiğini vurgulamakta fayda bulunmaktadır.
Geçmişe Dönük Kira Farkları Nasıl İstenir?
Geçmişe dönük kira farkları genel olarak ihtarname veya doğrudan icra takibi ile talep edilmektedir. İcra takibinden alacak talebinin yanında tahliye de talep edilmektedir. Bu tahliye talebinin özü İcra İflas Kanununa göre temerrüde dayanmakta olup 30 günlük ödeme süresi içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde mahkemeden tahliye talep etme hakkı doğacaktır. Ancak tahliye talep etme imkanı her halükarda mahkemenin tahliyeye karar vereceği anlamına gelmemekte temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediği, icra takibinin, davanın haklı olup olmadığı incelenecektir. Bu inceleme aşamalarında hukuki argümanın sağlanması mühimdir.
Ödeme Emri Tebliğ Edildikten Sonra Kiracının İmkanları Nelerdir?
Kiraya veren tarafından başlatılan icra takibine ilişkin ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra kiracı 7 gün içinde icra takibine itiraz edebilir. Bu halde alacaklı bu itirazın kaldırılması/iptali ve takipte talep edildiyse tahliye davasını ikame edecektir. Kiracı itiraz etmeden ihtar süresi içerisinde ödemeyi yapmayı da tercih edip dosya borcunu ödeyebilecektir. Bu halde ise icra dosyası kapanmış olacaktır.
Dolayısıyla kiracının burada alacağı hukuki aksiyon çok önemli olup süreci belirleyen nitelikte bir karar olacaktır. Dolayısıyla icra takibi ile birlikte ödeme emri ve sözleşme detaylı incelenmesi ve hukuki destek almaya icra takibinden haberdar olunur olunmaz başlanılması sürecin doğru temellere oturtulması bakımından çok mühimdir.
Arabuluculuğun Geçmişe Dönük Kira Talebine Etkisi
Bilindiği üzere kira uyuşmazlıkları bakımından 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. İnceleme konumuz olan geçmişe dönük kira alacağı olması bakımından önem taşımaktadır.
Ancak kira alacağına ilişkin icra takibi yapılması niteliği bakımından arabulucuya tabi değildir. Hatta kanunda belirlenen istisnaya göre taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Bu kapsamda açılacak tahliye davası da yine arabulucuya tabi olmamakla beraber itirazın niteliğine göre davanın genel mahkemede açılması gerekiyorsa arabuluculuk süreci tekrar değerlendirilmelidir.
Kira Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız;
Kiracı Fazla Ödediği Kira Bedellerini Talep Edilebilir Mi?
Ev Sahibim İhtarname Gönderdi Ne Yapmam Lazım?
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
Kiracı Taşınmazı Alt Kiraya Verilebilir Mi?
Gereksinim Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
Komşulara Zarar Veren Veya Gürültü Yapan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi
Kiraya Veren Depozito İsteyebilir Mi? Şartları Nelerdir?
Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir? Kiracının Eşyaları Alıkonulabilir Mi?
Kiraya Veren Depozito İsteyebilir Mi? Şartları Nelerdir?
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.