Son iki senedir çokça görünür olan kira uyuşmazlıklarının ilk evresinde çoğunlukla bir ihtarname mevcuttur. Birçok uyuşmazlık icra takibi veya davaya dönüşmeden ihtarname keşide edilmektedir. Bugünkü yazımızda kira uyuşmazlıklarında ihtarname keşide edilmesi halinde ne yapılabilir? sorusuna cevap arayacağız.
İhtarname Nedir?
İhtarname hukuken belirli bir konuda muhataba gönderilen uyarı işlevine sahiptir. Hukuken bazı ticari uyuşmazlıklarda ihtarname zorunlu şarttır. Birçok kira uyuşmazlığında ise ihtarname ihtiyari olarak keşide edilmektedir. Kira hukukunda ihtarnameler genel manada dava açma sürelerini uzatma amacına hizmet etmektedir. Ayrıca ihtarnamenin en büyük işlevlerinden biri muacceliyet etkisidir.
İhtarname her ne kadar noter ile özdeşleşmiştir. Ancak genel manada belirli uyuşmazlıklar dışında şekil şartı mevcut değildir. Bu kapsamda iadeli taahhütlü posta ile mail ile veya diğer kanallar aracılığıyla gönderilebilir. Bu noktada ihtarnamenin içeriği veya ulaşıp ulaşmadığı gibi problemler söz konusu olabilmektedir.
Kira Uyuşmazlıklarında İhtarnamenin Önemi
Günümüzde en çok karşılaşılan 3 kira uyuşmazlığı üzerinden bir değerlendirme yapacağız. Bunlar: kira tespit davası, geçmişe dönük kira fark alacakları ve ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davasıdır.
Kira tespit davaları, kira ilişkisinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin mahkemece tespiti amacıyla ikame edilen davalardır. Kira tespit davalarına ilişkin ayrıntılı yazımızı buradan okuyabilirsiniz. Bu davalarda ihtarnamenin etkisi tespit istenen dönemin belirlenmesi için mühimdir. Çünkü kira tespit davası “yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte” açılmalıdır. Ancak bu belirlenen süre içerisinde “kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla” izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması mümkündür.
Geçmişe dönük kira bedeli talepli dava ve icra takiplerinde ihtarname genel olarak ihtiyari olarak keşide edilmektedir. Ancak eğer alacak muaccel değilse ihtarname birikmiş kira alacakları ihtarname ile muaccel hale gelecektir. Geçmişe dönük kira bedeli talebi hususundaki yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiralayanın veya kanunda belirlenen yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyacı olması hasebiyle ikame edilen davalardır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarına daha önce Gereksinim Sebebiyle Kiralanın Tahliyesi ve Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi yazılarımızda değerlendirilmiştir. Bu davalar belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılabilir. Eğer en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Ev Sahibim İhtarname Göndermiş Ne Yapmam Lazım?
Yukarıda açıkladığımız üzere birçok saikle ihtarname keşide edilebilir. Tarafınıza bir ihtarname tebliğ olduktan sonra bir avukata başvurmanız gelecekte yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesi adına mühimdir.
İhtarname tarafınıza ulaştıktan sonra karşı ihtarname keşide edilebileceği üzere taktiksel yaklaşılarak sessizde kalınabilir. Kiraya verenin bir sonraki adımı ön görerek doğru aksiyon alınabilmesi için ihtarnamenin hukuken iyi değerlendirilmesi gerekmektedir.
Cevabı İhtarname Örneği
Her somut olayda ihtarname detaylı olarak incelendikten sonra ancak ihtarname cevabı hazırlanabilmektedir. Ancak aşağıda bir ihtarnamenin temel unsurlarını kapsayan örnek bulunmaktadır.
İHTARA CEVAP VEREN :…….
VEKİLİ : Av. Berkay Akdağ
KARŞI TARAF : ……..
KONU : Beyoğlu 1.Noterliği’nin ……… tarih ve…………. sıra numarası ile düzenlenen olan ve müvekkile tebliğ edilen ihtarnameye cevap ve itirazlarımızdan havi ihtarnamemizdir.
AÇIKLAMALAR :
Yukarıda tarih ve keşide numarası belirtilen ve tarafımıza … tarihinde tebliğ olan ihtarname hukuki olarak kabul edilemez olup dayanaktan yoksun ve mesnetsiz olduğundan işbu ihtarnameyi düzenleme zaruretimiz hâsıl olmuştur.
.
.
SONUÇ OLARAK; Yukarıda anlatılan sebeplerle müvekkilin Sayın Muhataba karşı herhangi bir borcu olmadığını ve tebliğ edilen ihbar gereğince herhangi bir ödeme yapılmayacağını fazlaya ilişkin itiraz, talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile tarafınıza ihtaren bildiririz. 15/05/2023
İhtara Cevap Veren
Vekili
Av. Berkay Akdağ
Akdağ Hukuk Bürosu olarak ilgilendiğimiz alanlardan olan kira hukuku ile ilgili davaları üstlenmeden önce başvuran danışan veya müvekkil adaylarının belgeleri üzerinde ön inceleme yapmaktayız. Bu inceleme sonucunda danışmanlık ve avukatlık teklifini kendilerine iletmekteyiz. Bizlere 0534 359 38 10 nolu telefonu arayarak veya whatsapp üzerinden mesaj bırakarak ulaşabilirsiniz.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.