Daha önceki yazılarımızda kiralanın tahliyesi hususunu değerlendirdiğimiz yazı serimizde bugünkü kısmında Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan bir tahliye yolu değil İcra İflas Kanunu’nda düzenlenmiş bir tahliye yolundan bahsedeceğiz. İcra İflas Kanun’un 269 ve devamı maddelerinde kiracının kira borcunu zamanında yerine getirmemesi durumunda icra takibi yoluyla tahliyesi hususu düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda da benzer şekilde kira ödeme borcunun zamanında yapılmaması halinde iki haklı ihtar yoluyla taşınmazın tahliyesine benzemektedir. Ancak uygulama biçimi usul olarak her iki yol birbirinden epey farklıdır. İİK’ya göre izlenecek hukuki süreç şu şekildedir;
- İcra Takibi Yapılması (Uygulamada Örnek No: 13 diye tabir edilir)
- Kiracının 30 gün içinde Ödeme Yapmaması Halinde Tahliye Davası Açılması
- Tahliye Kararı Ardından Kararın İcrasının Sağlanması
İcra İflas Kanununa Göre Kiralananın İcra Takibi Yoluyla Tahliyesinin Şartları
İcra İflas Kanunu 269 ve devam maddelerinde kiracının tahliyesi bazı şartlarının gerçekleşmesi gerekmektedir. aşağıda ifade etmiş olduğumuz temel şartlar bir çok şekilde detaylandırılabilir.
Ödenemeyen Kiralar Sebebiyle İcra Takibi Yapılması Gerekmektedir
İcra yoluyla kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için öncelikle kiraya verenin kira alacakları sebebiyle icra takibi başlatması ve söz konusu icra takibinde aynı zamanda tahliye talebinde bulunmuş olması gerekmektedir. Dolayısıyla söz konusu icra takibi kira alacaklarını konu alması ve haciz yanında tahliye talepli olması bakımından genel icra takibinden ayrılmaktadır. Uygulamada bu tür icra takiplerine örnek No:13 icra takibi denmektedir. Mevzubahis örnek numarası ödeme emrinin numarasıdır.
İcra takibinde veya ödeme emrine yapılan bazı hatalar sebebiyle mahkemece tahliye kararının verilmediği uygulamada sıkça rastlanılmaktadır. Örneğin Yargıtay kararlarında borçluya ödeme emrinde ödeme için 30 gün süre verilmesi gerekirken 1 aylık süre verilmesi sebebiyle kiraya verenin davası reddedilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Yine başka bir husus icra takibinde 7 ve 9 numaralı açıklama kısmına tahliye talebinin yazılması hususudur. Bazı Yargıtay kararlarında her iki alanda da tahliye talebinin belirtilmiş olması aranmaktadır. Ancak son zamanlarda yayınlanan yargı kararları şekilcilikten bir nebze uzaklaşılmış takibin başka bir kısmında tahliye talebinden bahsedilmişse 1/5 veya 1/8 açıklama kısmına yazılmamış olması durumunda tahliye kararı verilebileceğinden bahsetmektedir.
30 günlük Ödeme Süresi İçerisinde Kiracının Borcu Ödememiş Olması Gerekmektedir.
Söz konusu icra takibinde ödeme emrinde iki ihtar bulunmaktadır. Bunlar 7 günlük ve 30 günlük ihtarlardır. Borçlu borca itirazı varsa 7 gün içinde bu itirazını icra dairesine bildirmelidir aksi halde borç kesinleşecektir. Bu takip türünde takibin sonucunda haciz dışında tahliye söz konusu olabileceği için uzatılmış bir ödeme süresi belirlenmiştir. Borçlu tebliğden itibaren 30 günlük süre içerisinde takibe konu borcu ödemelidir. Borçlunun itiraz etmesi halinde veya itiraz etmeden ödemem yapmaması halinde bir sonraki maddede belirtilen tahliye davasına açılmasına sebep olacaktır.
Kiraya Veren Tarafından Dava Açılmalıdır.
Yukarıdaki şartların gerçekleşmiş ise kiraya verenin tahliyeyi sağlamak için dava açması gerekmektedir. Kiracının takibe itiraz edip etmemesi açılacak davanın niteliğini etkilemektedir. Ancak her iki halde de alacaklının dava açması gerekliliği belirtilmiştir.
İİK m. 269/3
“İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz”
İİK m. 269/a/1
“Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim
tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye kara
verilir.”
Borçlu icra takibine itirazda bulunmuşsa itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası veya genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası ikame edilmesi gerekmektedir. Bu ayımda kira sözleşmesinin İİK m. 68 niteliğinde belge olması ve söz konusu sözleşemeye ve imzaya ilişkin itiraz olup olmadığı önem teşkil etmektedir.
Konu İle İlgili Yargı Kararları
- Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.
Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/13162 K. 2017/10909 T. 18.9.2017)
- İİK’nun onuncu babında yer alan 269 ve devamı maddelerinde kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahliyeleri usulü düzenlenmiştir. Buna göre kiralayanın kiracısı hakkında kira bedelinin ödenmemesi ya da kira süresinin bitmesi nedenlerine dayanarak ilamsız icra takibi yapabilmesi için taraflar arasında mutlaka ve halen mevcut bir kira ilişkisinin bulunması gerekir. Hemen belirtilmesi gerekir ki, kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Bu durumda davacı idare İİK’nun 269 ve devamı maddelerine göre kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyemez. Bu nedenle Mahkemece istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 8. HD., E. 2017/2073 K. 2017/7072 T. 15.5.2017)
- Somut olayda, maden işletme ruhsatı sahibi olan davacı, davalı ile düzenlenen rödovans sözleşmesiyle madenin işletme hakkını davalıya devredildiği, ancak davalının kira bedellerini ödemediği gibi belirlenen alan dışında da faaliyet gösterdiği iddiasıyla, davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, taraflar arasında düzenlenen rödovans sözleşmesi olup, rödovans sözleşmeleri mahiyeti itibariyle Borçlar Kanununun 270 vd. maddelerinde düzenlenen hasılat kira sözleşmelerinin bir türüdür. O halde, taraflar arasındaki ilişkinin kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilecek olmasına göre uyuşmazlığın… 18. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. (Yargıtay 20. HD., E. 2016/1159 K. 2016/4694 T. 18.4.2016)
Yorumlar