Kiracı Taşınmazı Alt Kiraya Verilebilir Mi?

Günümüzde uyguna kiralanmış taşınmazların kiracılar tarafından Airbnb veya diğer kiralama platformlarından kiraya verildiğini veya devamlı olarak kullanım hakkının bir başkasına devredildiğini görmekteyiz. Bu yazımızın konusu da kiracının kiraladığı taşınmazı başkasına kiraya verip veremeyeceğidir.

Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Alt kira sözleşmesi; kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir.

Bu kısımda ikili bir ayrım yapmakta fayda bulunmaktadır. Bu ayrım kira sözleşmesinden kaynaklı kullanım hakkının devri ile kira ilişkisinin devridir. Bu yazımızın konusu alt kira sözleşmesi bir nevi kullanım hakkının devri niteliğinde olup kiraya veren – ilk kiracı, alt kiraya veren(ilk kiracı)- kiracı arasındaki hukuki ilişki devam etmektedir. Kira ilişkisinin devrinde ise kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçmektedir.

Kiracı Taşınmazı Başkasına Kiraya Verebilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nu uyarınca genel olarak kira sözleşmelerinde kiralanın alt kiraya verilebileceği belirlenmiştir. TBK m. 322 şu şekildedir:

“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.”

Ancak yine kanun koyucu konut ve çatılı işyerleri için genel kuraldan ayrık bir düzenleme ihdas etmiştir.

“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.“

Görüldüğü üzere kanun koyucu konut ve çatılı işyerleri için alt kiraya verilmesini kiraya verenin yazılı iznine bağlamıştır. Söz konusu yazılı izin kira sözleşmesi sırasında alınabileceği gibi daha sonrasında da yazılı olarak alınabilmektedir.

Ancak kiraya veren alt kiraya razı göstermiş olsa dahi esas kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olacağı yine kanunda belirtilmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da konut ve çatılı işyerleri kiralarının 6 ay ve daha kısa olması halinde söz konusu hükmün uygulanmayacağıdır. TBK’nın konut ve çatılı işyeri hükümlerini konu alan m. 339/1 şu şekildedir:

“Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.”

Sonuç olarak; konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde aksine bir hüküm yoksa alt kira ilişkisinin kurulabileceği açıktır. 6 aydan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise alt kira ilişkisi kurulabilmesi için kiralayanın yazılı rızası gerekmektedir.

Konut ve çatılı iş yerlerinde kiralayanın yazılı rızasının alınmadan alt kiraya verilmesi halinde işbu hal tahliye sebebi olabilecektir.

Ancak bilindiği üzere çoğu kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı belirtilmektedir. Kiracının söz konusu kullanım amacını aşacak boyutta alt kiraya verme hususunun ticari boyut alması halinde kiraya verenin mahkemeden müdahalede ve eski hale iade talebinde bulunma imkânı da bulunmaktadır.

Konuyla İlgili Yargı Kararları

• Davacılar ile davalılardan Kerim arasında yapılan 1.6.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde kiracının devir hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalılardan Kerim’in diğer davalı K… Limited Şirketinin ortağı olduğu, söz konusu şirketin 1995 tarihinden beri faaliyet gösterdiği anlaşılmaktadır. Dinlenen davalı tanıkları kiralananı 1995 tarihinden beri davalı şirketin kullandığını, zaman zaman davacıların kiralanana uğradıklarını, kiralananı davalı şirketin kullandığını bildiklerini ve ses çıkarmadıklarını söylemişlerdir. Dosyada mevcut 2000 ve 2001 yıllarına ilişkin banka ekstrelerinden bazı aylar kiralarının da davalı şirket tarafından davacıların banka hesabına yatırıldığı görülmüştür. Bu durumda ihtarname tanzimine kadar kiralananın davalı şirket tarafından kullanılmasına davacıların zımnen muvafakat ettikleri, akde aykırılığın giderilmesi için davalılara gönderilen ihtarnamenin 3.8.2001 tarihinde keşide edildiği davanın uzun bir süre geçtikten sonra 5.6.2003 tarihinde açıldığı, davacıların bu davranışlarıyla da kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istem gibi karar verilmesi hatalıdır. (Yargıtay 6. HD. E. 2004/10420 K. 2005/772 T. 8.2.2005)

• Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz (Oser / Schönenberger, Art. 264, Nr. 6; BGE 39 II 704). Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır (Helwig, Konrad: Wesen und subjektive Begrenzung der Rechts Kraft, Leipzig 1901, sh. 28; Kuttner, Georg: Diğe Privatrechtlichen Neben Wirkungen der Zvilurteile, Müncehen 1908, sh. 110). von Tuhr’un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır (Feyzioğlu, sh. 487). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiğilinden fesholunmuş sayılır. (Yargıtay 3. HD., E. 2002/4011 K. 2002/4827 T. 02.05.2002)

• Dava, işyeri devrinden kaynaklanmakta olup, taraflar arasında çekişmesiz olduğu üzere davalı kiracı olduğu ve alt kiraya verme yetkisi bulunmadığı iş yerini davacıya devretmiş olduğundan ve mal sahibinin de bu devre rıza göstermediği dosya içeriğiyle sabit olduğundan, yanlar arasındaki sözleşmede de, herhangi bir ayrıma gidilmeden iş yerinin 10.000,00-TL karşılığında devredildiği beyan edildiğinden, söz konusu tutarın ödenmesi iş yerindeki faaliyetin devam edeceği düşüncesiyle ödenen bir tutar olduğu hayatın olağan akışı gereğidir. Kiralayanın izin vermemesi nedeniyle davacının iş yerinde faaliyetine devam etmesi mümkün olmadığından, bu nedenle ödenen paranın davalı yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil edeceği tabiidir. Bu itibarla mahkemece, gerektiğinde tanık beyanlarına da başvurulmak suretiyle iş yerinde devir esnasında ne kadar malzeme bulunduğu ve bunun tutarının ne olduğu uzman bilirkişilere hesaplattırılıp, bu miktarı aşan kısmın bedelinin istirdatına karar vermek gerekirken davanın tamamen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın davalı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir. (Yargıtay 11. HD., E. 2010/13784 K. 2012/5419 T. 05.04.2012)
  

• Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır: 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur (Bkz. Mustafa Elöve, İBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.
  
  Sonuç: Alt kiracının taşınmazı kullanma hakkının kapsam ve süresinin asıl kiracının hakkı ile sınırlı bulunmasına ve bunun doğal sonucu olarak ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden feshedilmiş sayılacağına göre davacının davaya konu ettiği sübjektif hak olan (kira ilişiği) ile bir ilgisinin kalmadığını kabul etmek ve davayı taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddetmek gerekecektir. (Yargıtay 3. HD., E. 2002/4011 K. 2002/4827 T. 02.05.2002)
  

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay  Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.