Bugünkü yazımızda kiracıların kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ve yükümlülüğe aykırı davranılması halinde kiracının tahliye edilip edilemeyeceğinden bahsedeceğiz. Bu hususta gerek yöneticilerin gerek diğer komşuların ev sahiplerine kiracılarının gürültü yaptığı veya başkaca rahatsızlıklar verdiği şeklinde şikayetlerin geldiğini bir çok kez duymaktayız.
Bu konu başlığı bakımından önceliğimiz Türk Borçlar Kanunu’na göre ne yapılabileceği olacaktır. Ancak yine Kabahatler Kanunu, Ceza Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki hukuki imkanlara kısaca değinilecektir.
Gürültü Yapan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu kiracıya genel kira ödeme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu ve özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme gibi bir takım yükümlülükler yüklenmiştir. Bu hususlar arasında bugünkü yazımızla ilgili olan yükümlülük ise özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Gürültü yapma veya diğer bu nevi hususlar komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil edebilmektedir.
TBK m. 316 şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve
kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Kanun koyucu kiracıya söz konusu borcu yükledikten sonra kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı göstermemesi halinde olacak hususlar hakkında da belirlemeler yapmıştır.
“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Görüldüğü üzere kanun koyucunun kiracının özenle kullanım ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranılmasına yüklediği sonuç sözleşmenin feshedilmesi dolayısıyla tahliyedir. Ancak bunun için öncelikle ihtar çekilerek kiranın uyarılması gerektiği ifade edilmiştir. Uygulamada çok sık ihtarname keşide edilmekte ancak bunların bir çoğu ihtiyari olmaktadır. Ancak görüldüğü gibi özen yükümlülüğüne aykırılıkta ihtarname zorunlu unsur olarak belirtilmiştir.
Ancak madde metninde ifade edildiği üzere bazı hallerde ihtarname gönderilmesine gerek olamadan sözleşme derhal feshedilebilir. Bu haller şu şekildedir:
- Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi durumunda
- Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması durumunda
- Kiracının özen ve saygı yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda
Yargıtay uygulaması bakımından süre vermenin yararsız olması ve yükümlülüğe aykırı davranmanın çekilmez halde olmasının değerlendirilmesi sınırlı bir kapsamda uygulanmaktadır. Bu bakımdan söz konusu özen ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde zarara yol açmayacaksa önce ihtar çekilmesi makul görünmektedir. Dolayısıyla başlıkta sormuş olduğumuz sorunun cevabının verecek olursak evet gürültü yapan kiracı tahliye edilebilir. Ancak gürültünün niteliği, düzeyi, sıklığı mahkemece değerlendirilip usulen yerine getirilmesi gereken ihtar ve diğer şartlarında yerine getirilip getirilmediği tespit edilip bu bakımdan bir karar verilecektir. Ancak yine de gürültü bakımından hoşgörü ve tahammül sınırı önem teşkil ettiğini ifade etmek isteriz.
Bu bölümde aktardığımız hususlar yalnızca gürültü yapılması hususuyla sınırlı değildir. Yine kiracının komşulara veya kiraya verene karşı tehdit, kasten yaralama gibi fiiller işlemesi de bu kapsamda değerlendirilebilir.
Kabahatler Kanunu Bakımından Değerlendirme
Kiracının komşularını rahatsız edecek nitelikte gürültü yapılması Kabahatler Kanunu’nda gürültü başlığı altında düzenlenmeye göre idari para cezası yaptırımına tabi kılınmıştır.
5326 Sayılı Kabahatler Kanunu’n 36. maddesinde başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli Türk Lirası idarî para cezası verileceği belirtilmiştir. 2022 yılında söz konusu para cezasının güncel tutarı 277 TL’dir.
Söz konusu para cezasının verilmesi kolluk ve zabıta birimlerince verilebilmektedir. Söz konusu para cezasının verilmesi muhtemelen sorunu çözmeyecektir. Ancak ileride yaşanabilecek bir hukuki uyuşmazlıkta yol gösterici olma niteliğine haizdir.
Ceza Kanunu Bakımından Değerlendirme
Kiracının komşularını rahatsız edecek nitelikte gürültü yapılması ve bu gürültünün kasten başkalarının huzurunu bozmak için yapılması halinde söz konusu fiil TCK m. 123 kapsamına girecektir. Bu halde çereye rahatsızlık verenler hakkında savcılığa başvurularak suç duyurusunda da bulunulabilir.
Kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu 123. maddede: “Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Bakımından Değerlendirme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) komşuluk ilişkisini düzenleyen çok sayıda hüküm bulunmaktadır. Nitekim KMK’nın 18. maddesine göre;
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Maddede ifade edilen yükümlülükler aynı zamanda kiracılar içinde geçerli olup bu yükümlülüklere uygun davranmak zorundalardır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ise kat malikleri yönetimi tarafından kiracıya ihtarname gönderilebilir ve sonrasında söz konusunu müdahalenin giderilmesi mahkemeden istenebilecektir. İkame edilecek davada, kiracının rahatsızlık verici davranışın önlenmesi ya da sonlandırılması talep edilebilecektir. Ayrıca yine bu kanuna göre şartlarının oluşması halinde idari para cezası ve taşınmazın diğer kat maliklerine devride talep edilebilecektir.
Konuyla İlgili Yargı Kararları
- “BK.nun 316. maddesinin 1.fıkrasında “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” hükmü, yine aynı maddenin 3. fıkrasında “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” hükmü yer almaktadır. Somut olayda BK.nun 316. maddesinde belirtilen, kiracının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin kabulüne yeter delil bulunmamaktadır. Davacının dayandığı “tutanak” adlı belgeler kiracının komsulara her yönden rahatsızlık verdiğine ilişkin olup somut bir bilgi içermemektedir. Davacı tanıklarının beyanlarında geçen kiracı ve ailesinin aile içi tartışmaları kiralananın tahliyesini gerektirecek ölçüde bir neden değildir. Kiralananın dışındaki apartmanın ortak mahallerine ahşaplardan odun yığması da akde aykırılık oluşturmadığı da değerlendirildiğinde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/10719 K. 2013/12541 T. 17.9.2013)
- “Davacı; davalının, taraflar arasında düzenlenen 10/06/2008 başlangıç ve 30/09/2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile Erinç Sitesinde yer alan sosyal tesis gazinosunda kiracı olarak bulunduğunu ancak kiralananı site sakinlerini rahatsız eder şekilde, hiçbir uyarıyı dikkate almadan akde aykırı olarak kullandığını, sözleşmenin 7, 8 ve 13. maddelerine sürekli muhalefet ettiğini, kiralananda geç saatlere kadar yüksek sesle müzik çalındığını, site yönetiminden izin almadan turist kafilelerine yemek verildiğini ve düğün yapıldığını belirterek kira akdinin feshi ile davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu , taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği , artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.9.2017)
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.
Yorumlar