Kiralayan Geçmişe Dönük Kira Artış Farklarını Talep Edilebilir Mi?

Bilindiği üzere konut kiralarında kira artışının oransal olarak üst sınırı kanunda belirlenmiş olup, son 12 aylık TÜFE oranıdır. Ayrıca Temmuz 2022- Temmuz 2023 arası kira artış oranının %25 sınırı koyulduğunu da hatırlatmak isteriz. Kira sözleşmelerinin birçoğunda Tüfe oranı artış oranı olarak belirlenirken bir kısmında muğlak ifadelerle kira artışın sınırı olarak tayin edilebilmektedir.

Özellikle son iki yılda arz ve talep arsındaki dengesizlik ve reel enflasyonun açıklanan enflasyondan fazla olması gibi gerekçelerle kiralayanlar genel olarak ya Tüfe oranında hatta daha üzerinde kira artışı yapma yoluna başvuruyorlar ya da çeşitli sebeplerle eski kiracıyı tahliye edip yeni kiracıya yüksek bedellerle yeniden kiralama arzusunda olabilmektedirler.

Ancak bu yazımızın konusu Tüfe oranın üzerinde zam yapılması değil tam tersi Tüfe oranının alında zam yapılması hususudur. Öncelikle ifade etmek isteriz ki bugün zaten piyasa koşulları itibariyle Tüfe oranı altında zam yapılması çok fazla söz konusu olmamaktadır. Ancak özellikle 2 yıl öncesine kadar Tüfe oranı altında zam yapılması hususu hali hazırdaki uyuşmazlıklarda fazlaca önümüze çıkmaktadır.

Yukarıda belirttiğimiz üzere kanunen belirlen kira artış oranı sadece bir üst sınır olup altını tayin edilmesi tabiiki mümkündür. Ancak sorun tam olarak burada başlamaktadır. Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlendikten sonra örneğin “Tüfe oranında artış uygulanacaktır ” veya “%5 artış uygulanacaktır” gibi kira artış döneminde bu kurala uyulmayarak daha düşük bir artış yapılması aradaki farkın yıllar sonra talep edilmesi sonucunu doğurabilmektedir.

Bu husus Yargıtay kararlarında da yer almış olup Yargıtay sözleşmede belirlenen kira artış oranı ile fiilen yapılan kira artış oranı arasındaki farkın kiraya verene ödenmesi gerektiğine ilişkin kararlar vermektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin vermiş bir karar şu şekildedir;

• “Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Sözleşmede TEFE oranındaki artış şartı ve TEFE ekonomi terminolojisinden kaldırılmakla artış oranı TÜİK’in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğinden, takibe konu alacağın belirlenmesi açısından, bu açıklamalar nazara alınarak takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için dosya üzerinde uzman bilirkişi aracılığı ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda alınacak rapor içeriğine göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarının tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirli ve Muayyen Olmalıdır.

Bu konuda dikkat edilmesi gerekli husus kira sözleşmesinde belirli ve kanuni sanırlar içeresinde bir kira artış oranın belirlenmiş olması hususudur. “Son 12 aylık Tüfe oranında kira artış yapılacak” ifade net bir anlaşmanın olduğunu göstermekteyken “Son 12 aylık Tüfe oranı üst sınır olmak üzere kira artışı yapılacaktır” ifadesi net bir anlaşmanın olmadığı kanunun tekrar edildiği anlamına gelmektedir. Ayrıca kira artışının enflasyon oranında yapılacağı belirlenmişse, yine belirli ve muayyen bir artış olmadığı sonucuna ulaşılabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin vermiş bir kararda artış oranın belirli ve muayyen olması hususu şu şekilde vurgulanmıştır:

• “Hükme esas alınan 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Bu durumda Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”

Yine İstanbul BAM, 35. Hukuk Dairesinin vermiş olduğu karar şu şekildedir:

• “Kira sözleşmesinde iki ayrı artış koşulu bulunmakla birlikte el yazısı ile aynı sayfaya yazılıp, altı taraflarca imzalanan “kira enflasyon oranında arttırım yapılacak” şeklindeki artış koşulu her iki tarafında kabulünde olan ve geçerli olan artış koşuludur. Ancak, sözleşmede kararlaştırılan bu artış koşulu belirli ve muayyen olmayıp, kira sözleşmesinin süresi bir yıl olduğundan, artışın her yıl yapılacağına ilişkin bir anlaşmanın da bulunmaması nedeniyle”

Zamanaşımı 5 Yıldır

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere kiralayan kiracıdan geçmişse dönük kira farklarını belirli şartlar altında talep edebilecektir. Ancak söz konusu talep geçmişe dönük 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımının niteliği sebebiyle bu husus borçlu tarafından öne sürülmelidir. Aksi halde mahkemece re’sen dikkate alınmayacaktır.

Geçmişe dönük kira farklarının talep için girişilen icra takiplerine dikkat edilmesi gerekmektedir. Birçok uyuşmazlıkta icra takibinden kaynaklı hatalar sebebiyle kiracı lehine sonuçlar doğabilmektedir. Tarafımızca takip edilen işlerde dosyanın esasına girilmeden dahi icra takibinden kaynaklı sebeplerle lehe sonuçlar alınabildiğini görmekteyiz.

Tarafımızca Kira Hukuku, Gayrimenkul Hukuku ve Tazminat Hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava hizmeti verilmektedir. Kira ve Gayrimenkul alanındaki diğer yazılarımızı incelemek için buraya, Tazminat Hukuku alanında yazılarımız için ise buraya tıklayabilirsiniz.

Kira Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız;

Kiracı Taşınmazı Alt Kiraya Verilebilir Mi?

Gereksinim Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi

Komşulara Zarar Veren Veya Gürültü Yapan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiraya Veren Depozito İsteyebilir Mi? Şartları Nelerdir?

Kira Tespit Davası

Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir? Kiracının Eşyaları Alıkonulabilir Mi?

Kiraya Veren Depozito İsteyebilir Mi? Şartları Nelerdir?

Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay  Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.