Taşınmaz kiralarında gerek konut gerek iş yeri amacıyla kiraya verilsin kiraya verenlerin sözleşme kurulurken depozito istemesi neredeyse kira sözleşmelerinin vazgeçilmez unsuru haline gelmiştir. Halk arasında depozito olarak olarak belirtilen husus kanunda güvence bedeli olarak adlandırılmıştır. Yazımızda her ki kavramda aynı anlamda kullanılacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’n 342. maddesinde yer alan “Kiracının Güvence Vermesi” başlıklı maddede düzenlenmiş olan güvence bedeli da çok uygulamanın kanunlaşması ve kanun yoluyla sınırlaması yöntemiyle ortaya çıkmıştır. Dolayısıyla yukarıdaki başlığı cevaplayacak olursak evet kiraya veren depozito -güvence bedeli- isteyebilir. Bu husus genel olarak bilinmekle birlikte bu genel kuralın sınırı ve uygulama biçimine genel olarak hatalı olarak uygulanabilmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları için depozito bedelinin üst sınırı kanunen belirlenmiş olup 3 aylık kira bedeli sınırlandırılmıştır. TBK 342/1 maddesi şu şekildedir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.”
Söz konusu maddeye rağmen kiraya veren 3 aydan fazla depozito talep etmişse söz konusu sınırı aşan kısım geçersiz sayılacak olup bu sınırı aşan tutarı kiracı kiralayandan talep edebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiraları için depozito bedelinin ne şekilde verileceği de ayrıntılı bir biçimde TBK 342/2 maddesinde şu şekilde açıklanmıştır:
“Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.“
Görüldüğü üzere kiracı esas olarak depozitoyu kiraya verenle vadeli depozito ortak hesabına yatırılmalıdır. Ancak uygulamada bu usule rastlamak neredeyse mümkün değildir. Söz konusu kanun hükmü uyuşmazlığın azalmasına sebebiyet verebilecek bir hüküm olup kiracıyı koruyucu niteliktedir.
Günümüz gibi enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde elden verilen veya hesaba depo edilmeyen 3 kira bedeli kadar depozitolar kiraya verenler tarafından sözleşmenin sona ermesi sonrasında iade olacaksa dahi kiracının verdiği miktar kadarı iade edilmektedir. Oysaki söz konusu güvence parası kira sözleşmesi dönemi boyunca değer kaybetmiştir ve kanun koyucunun belirlemiş olduğu yöntem uygulansaydı mevduat faizi ile söz konusu değer kaybı bir nebzede olsa giderilecekti. Dolayısıyla kanun koyucunun belirlemiş olduğu yöntemler depozito verilmesi daha hakkaniyetli bir çözüm sunmaktadır.
Kanun koyucu yine sözleşme bitiminde bankaya yatırılan paranın nasıl ve kim tarafından alınabileceğini düzenlemiştir. Banka şu hallerde parayı taraflara verebilir:
- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak tarafa verebilir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir
Konuyla İlgili Yargı Kararları
- “Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır. Anahtar tesliminin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Kira sözleşmesi halen yürürlükte olup depozitonun kira bedelinden mahsubuna karar verilemeyeceğinden 2012 yılının Ocak Şubat Mart aylarına ilişkin kira bedellerinin depozitodan mahsup edilmeden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2014/468 K. 2014/739 T. 22.1.2014)
- “Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD. E. 2017/4599 K. 2018/12416 T. 5.12.2018)
Yorumlar