Kira tespit davaları özellikle enflasyonun yüksek olduğu ve kira sözleşmesinde kira artış şartı mevcut ise bu artışın piyasanın altında kaldığı zamanlarda çokça gündeme gelen bir dava türüdür. Bugünde son derece görünür olmuş ve gerek tahliye davaları ile birlikte gerek tek başına ikame edildiği görülmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davaları, taraflar arasındaki kira ilişkisinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti amacıyla ikame edilen davalardır. Hukuki tür olarak tespit davası yani bir şeyi yapmaya veya vermeye hükmedilmeyen sadece tespit talebi çerçevesinde tespit işlemi ile sınırlı davalardır. Yargıtay içtihatları doğrultusunda söz konusu davanın inşai bir dava olduğu ifade edilmektedir.
Bu tür davalarda toplanması gerekli belgeler ve ispata muhtaç hususlar giderildikten sonra kira tespiti istenen taşınmaz bakımından keşif yapılarak, hesaplama yapılması ve rapor hazırlanması için bilirkişiye tevdii edilir. Hakim bilirkişi raporundan da faydalanarak dava sonunda karar verecektir.
Söz konusu davaya ilişkin açıklamalara geçemden önce kira sözleşmesinde ne kadar zam yapılabileceği hususuna değinmemiz gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’n 344. maddesine göre taraflar kira sözleşmesinde gelecek dönemlere ilişkin kira artış oranlarını kanuni sınırlar dahilinde serbestçe belirleyebilmektedirler. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, son 12 aylık tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ayrıca Temmuz 2022- Temmuz 2023 arası kira artış oranının %25 sınırı koyulduğunu da hatırlatmak isteriz.
Kira Tespit Davası Açılmasının Şartları Nelerdir?
Kira tespit davaları temelde iki kategoride incelemek mümkündür. Kira ilişkisinin 5 yılı doldurup dolmadığı hususuna göre farklı hukuki sonuçlara varılabilmektedir. Eğer kira sözleşmesinde devam eden yıllar için artış oranı belirlendiyse sözleşmenin ilk 5 yılında kira artış oranı talebinde bulunulmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinde bu yönde bir belirleme yapılmadıysa ilk 5 yıl içindede taraflar mahkemeden kira bedelinin tespitini talep edebilecektir. Ancak mahkemece yapılacak bu tespit yine kanunda öngörülen kira artış oranı yani 12 aylık Tüfe oranı ve geçici madde ile konulmuş olan %25’lik oranla sınırlı olarak yapılabilecek olup mahkemece bu oranın üst sınırında tespit yapma zorunluluğu bulunmamakta olup kiralananın durumu da gözetilerek hakkaniyete göre bir tespit yapacaktır.
Eğer kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse; taraflarca artış oranı bakımından bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından 12 aylık tüketici fiyat endeksindeki artış ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi mümkündür.
Görüldüğü üzere 5 yıl dolmadıysa hakim kanundaki kira artış oranları sınırlamaları dahilinde bir kira tespitinde bulunma yetkisi varken 5 yıl dolduktan sonra ise esas ölçü hakkaniyet olmak üzere kanuni kira artış sınırı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi hususlar değerlendirmede gözönünde bulundurulacak hususlar olarak sayılmıştır. Dolayısıyla eğer 5 yıl geçmişse hakim 12 aylık tüketici fiyat endeksindeki artış ortalamasının üzerinde bir kira tespit etme imkanı bulunmaktadır.
Tespit Davasını Ne Zaman Açabilirim? Tespit Hangi Tarihten İtibaren Yapılır?
Kural olarak tespit davası her zaman açılabilir. Ancak hem esas alınacak dönem hem de talep sonucu bakımından davanın ikame edildiği tarih önem teşkil etmektedir.
Kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmak üzere tespit edilecektir.
Sonuç olarak; TBK.m.345/2’ye göre mahkemenin kira bedelinin tespit kararı yeni kira yılında uygulanabilmesi için kiraya verenin seçimlik iki koşuldan birini yerine getirmesi gerekir. Buna göre,
- Yeni kira dönemimin başlamasına en geç otuz gün kala tespit davasını açmalı,
- Ya da aynı süreye uyarak kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir.
Mevzubahis süre koşuluna uymadan açılan davalarda Yargıtay uygulaması doğrultusunda şartları oluşmayan dönem izleyen kira döneminde söz konusu tespitin yapılmasını talep edip etmediği sorularak davada sonuca gidilebilmektedir.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz kira tespit davasında ki süre şartının istisnası yine kanunda düzenlenmiştir. Bu halde sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli uygulanmak üzere tespit edilebilecektir. Bu konuda belirli bir artış oranın olup olmadığına ilişkin açıklama ve yargı kararlarına ulaşmak için Kiralayan Geçmişe Dönük Kira Artış Farklarını Talep Edilebilir Mi? yazımızı okuyabilirsiniz.
Ayrıca kira tespit davaları nitelikli davalar olup kira sözleşmesinin ve diğer hukuki argümanların diikatl incelenerek yol haritasının çıkarılması gerekmektedir. Bu bakımında hukuki destek alarak yürütülmesi doğru ve istenilen sonuca ulaşılması için mühimdir.
Konuyla İlgili Yargı Kararları
- “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/6-2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021)
- “Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi K.2019/4738)
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Berkay Akdağ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalı olarak saklanmaktadır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde yayınlanması veya kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.