Özelliklerle Büyükşehirlerde gerek kentsel dönüşüm gerek üniversitelerin yüz yüze eğitime başlaması ile kiralık dairlere talep artmış ve arz-talep arasında ki bağlantı sebebiyle de kiralık konut fiyatları artış göstermiştir. Bilindiği üzere konut kiralarında kira artışının oransal olarak üst sınırı, son 12 aylık TÜFE oranıdır. Ancak bu oran da arz talep arasında ki dengesizlik sebebiyle piyasada ki artışın gerisinde kalmıştır. Ev sahipleri genel olarak ya Tüfe oranının üstünde kira artışı yapma yoluna başvuruyor ya da çeşitli sebeplerle eski kiracıyı tahliye edip yeni kiracıya yüksek bedellerle yeniden kiralama yoluna başvuruyorlar.
Bu yazımızda da kiraya verenlerin sık kullanmaya başladığı gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini inceleyeceğiz. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri niteliğinde ki kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi şu şekilde düzenlenmiştir.
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…..belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Gereksinim Sebebiyle Tahliyenin Şartları
1. Gereksinim Olmalı
Kiraya verenin veya kanunda sayılan kiraya verenin belirli yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyacı/gereksinimi olmalıdır. Kiraya veren ancak şu kişilerin ihtiyacının gereksinimi olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu kişiler şunlardır:
- Kiraya verenin kendisi
- Eşi
- Altsoyu(çocuk-torun vs.)
- Üstsoyu(Anne-baba-büyükanne-büyükbaba vs.)
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Kimlerin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliye edilebileceğini belirttik. Burada dikkat çeken husus kiralayanın kardeşinin gereksinimi olması hali tahliye sebebi olarak sayılmamış olmasıdır.
Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre tayin edilir. Yukarıda belirtmiş olduğumuz kişiler arasında olmayan kardeşler bu madde uyarınca nafaka ödeme şartlarının bulunması halinde tahliyeye sebep oluşturabilir.
Gereksinim sadece konut ihtiyacı ile sınırlı değildir. İş yeri olarak kullanım gereksinimi de bu bakımdan tahliye davasına konu olabilir.
Ayrıca Yargıtay kararlarında kiralaya veren ile malikin farklı kişiler olması halinde malikinde gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabileceği belirtilmiştir.
2.Gereksinim Zorunlu, Gerçek ve Samimi Olmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiralayanın ihtiyacının zorunlu olması gerektiği ifade edilmiştir. Buna ek olarak Yargıtay kararlarında kiralayanın gereksiniminin gerçek, samimi olması vurgulanmaktadır. Dolayısıyla kiralayanın her kullanım ihtiyacı tahliye sebebi yapılamaz; ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Bu bakımdan kiralayanın kiralanan taşınmazın yakınında başka bir evi olması halinde kendi ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini talep etmesi, zorunluluktan, gerçeklikten ve samimilikten uzak olduğu düşünülebilir.
3. Kiraya Veren Tahliye Davası Açmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bir kaç istisna dışında kiralananın tahliyesi sadece dava yoluyla yapılır. Kiralayanın gereksinimi sebebiyle tahliyede de kiralayanın dava açması şarttır. Gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığını ve tahliye isteminin süresinde olup olmadığını yine mahkeme karar verecektir. Mahkeme tahliye talebinin reddine veya kabulüne karar verecektir. Kiracı ancak bu karardan sonra tahliye yükümlülüğü doğacaktır. Dolayısıyla genelde sözlü yapılan gereksinim sebebiyle tahliye bildirimi ile kiracı tahliyeye zorlanamaz. Söz konusu davanın açılması kanunen belirli bir süreye bağlanmıştır. Bu bakımdan kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre tayin edilir. Bu süreler şu şekildedir;
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde
Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi şu şekildedir:
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Kiraya veren yukarıda bahsettiğimiz TBK’nın 350. maddesi uyarınca açacağı gereksinim sebebiyle tahliye davasını kazanması halinde kiracı tahliyeyi gerçekleştirecektir. Ancak bu halde kiralanan kiraya veren tarafından 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamayacaktır. Kiraya veren bu hükme aykırı davranması halinde eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Kiralanan kira sözleşmesi süreci içinde el değiştirir yani malik değişirse bu durumda tahliye şartları da değişmektedir. Bu bakımdan Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde belirtilen bu kişiler kiralananı kullanma gereksinimleri varsa açacakları tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralanandan kiracıyı tahliye edebilirler. Bu bakımdan yeni malik ve yakınlarının ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması ise ayrı bir yazımızın konusudur.
Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesiyle İlgili Yargı Kararları
- Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.( 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. , 2019/1687 K.)
- İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.( 3. Hukuk Dairesi 2017/7019 E. , 2017/17123 K.)
- Dosya kapsamından kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Kiralanan hakkında uygulanacak yasa hükmünün belirlenmesi için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi gerekir. Nitekim TBK’nun 350. maddesi ancak taşınmazın konut yada çatılı işyeri vasfında olması halinde uygulanabilirken kiralanan gayrimusakkaf nitelikte ise gereksinim nedeniyle tahliyesi istenemeyeceği hususu dikkate alınmaksızın eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi de doğru olmamıştır.( 3. Hukuk Dairesi 2017/5021 E. , 2017/13053 K.)
Yorumlar