Riskli Yapı, 6306 Sayılı Kanunda; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade ettiği belirtilmiştir. Bu bakımdan Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan riskli alanlar içindeki yapılar için ise ayrı bir tespit gerekmeden riskli yapı sayılacaktır.
Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 15 gün içinde itiraz edilebilir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından yıkım aşamasına geçilmektedir. Yıkım aşamasında ilk olarak maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilip kendilerinin yıkım işlemini yapmaları istenir. Eğer malikler yıkımı yapmazsa devreye idare girer yıkım ve tahliye işlemi idarece yapılır. Bu aşamada riskli yapıyı kullanan kiracının durumu önem taşımaktadır. Kiracının sahip olduğu haklar ve yükümlülüklerini inceleyelim.
Riskli Yapı Tespitinin Kira Sözleşmesine Etkisi
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiracı öncelikle kiraya veren ile arasında ki kira akdi sebebiyle kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Kiraya verenin kiralananın kullanımını kiracıya tahsis etmesi ve buna katlanma yükümlülüğü vardır. Riskli yapı tespitinin sonucu olarak kira ilişkisinde borçlunun edimini yerine getirmesi imkânsızlaşmaktadır. Bu bakımdan riskli yapı tespiti hükümleri gereği borçlunun kusursuz temerrüdü gerçekleşmektedir.
Riskli Yapı Tespiti Halinde Kiracının Yükümlülükleri
5306 sayılı kanun uyarınca riskli yapı ayni hak sahiplerine bildirilir. Aynı hak sahiplerince çoğunlukla malik tarafından kiracıya, riskli yapı tespitini ve bu sebeple tahliye bildirimi yapılması gerekmektedir. Kanunda bu bildirimin şekli veya yaptırımı belirtilmemiştir. Ancak malikin bu bildirimi yapmaması halinde bu bildirimin idarece yapılacağı da mevzuatta düzenlenmiştir. Dolayısıyla kiracıya bu bildirim yapıldıktan sonra kiracının riskli yapıyı tahliye etmesi gerekmektedir.
Riskli yapının niteliği ve ikamete uygun olmaması ve yıkılmasının aciliyeti bakımından Borçlar Kanunundaki tahliyeye ilişkin koruyucu hükümlerin burada uygulanması da mümkün görülmemektedir.
Kiracı Riskli Yapıyı Tahliye Etmezse Ne Olur?
Maliklere verilen sürelerde yıkımın gerçekleşmemesi halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Dolayısıyla maliklere verilen 60 günlük süre dolmuş ve yıkımın gerçekleşmemiş kiracı riskli yapıda ikametine devam ediyorsa elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi sebebiyle mağdur olacaktır.
Ek olarak ifade etmek isteriz ki maliklerin yıkımı gerçekleştirmemesi durumunda idarenin kolluk biriminden destek alarak riskli yapıyı yıktırma ve tahliye etme yetkisi de vardır.
Ayrıca yine 6306 sayılı Kanun 8. maddesinin 4. Bendi uyarıncariskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Riskli Yapı Tespiti Halinde Kiracının Hakları
1. Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı
Yukarıda kiracının riskli yapıyı tahliye etmesi yükümlülüğünden bahsettik. Ancak kiracının kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye etmesi aynı zamanda bir haktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301’inci maddesine göre kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ıncı maddesinin ikinci fıkrasına göre de ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Dolayısıyla riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra kiralananın kullanıma elverişli olmadığı anlaşıldığından kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
2. Kiracının Kira Yardımı Alma Hakkı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıda ikamet eden kiracılar için kira yardımı hakkı tanınmıştır.
- Şartları
Öncelikle riskli yapı tespit tarihinde kiracının riskli yapıda ikamet ediyor olması gerekir ve bu tespit sonrasında riskli yapının anlaşma ile tahliye edilmiş olması gerekir. Kira yardımından faydalanmak için tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki ilçe belediyesine başvurulması gerekir.
- Kiracı İçin Kira Yardım Miktarı
Kira yardım süresi malikler için 18 ay olup konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlerde ise bu süre 2 aydır. Yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak 2 aylık kira yardımı hesaplanır ve tek seferde ödenir.
- Başvuruya İlişkin Notlar
Başvuru belgeleri riskli yapı da ikamet edilmesi ile işyeri işletilmesi halleri farklılıklar içermektedir. Bu sebeple iki ayrı başlık altında düzenlenmiştir. Ayrıca başvuru da bulunurken TC kimlik no veya vergi kimlik numarasının İBAN’la uyumlu olması yanı başvuru sahibine ait olması önem taşımaktadır.
Bakanlık Makamının 01/12/2014 tarih ve 9451 sayılı Oluru ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kira yardımı başvuruları ve işlemleri ilçe belediyelerine devredilmiş olup, başvurular Kira Yardımı Kılavuzunda belirtilen evraklar ile riskli yapının bulunduğu ilçe belediyesine yapılmalıdır.
Öncelikle avukat meslektaşlarımız için vekaletname de “6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya ve kira yardımı bedellerini almaya yetkilidir.” İbaresinin yer alması gerektiğini hatırlatmak isteriz.
Şartlar gerçekleştiği halde kira yardımı talebinin idarece reddedilmesi halinde kiracı bu idari işlemin iptali talebiyle dava açması mümkündür.