Giriş
Ülkemizin kentleşme oranı %92’e kadar ulaştığı bu günlerde kat mülkiyetine tabi apartmanlarda, site veya toplu yapılarda yaşamak büyükşehirlerin kaçınılmazı haline gelmiştir. Bu yaşam şekli son 30-40 yıla kadar sadece birkaç şehrin birkaç semtinde hüküm sürmekteyken bugün ülke genelinde bir yaşam şekline dönüşmüştür. Bu yapılaşmanın mimari etkisi bizim konumuz değil ancak bu konuda geçtiğimiz günlerde konferansta bir mimarın aklımda kalan sözlerine değinerek geçmek istemekteyim. “Şehirler de doğar büyür ve ölürler” . Yaşadığınız şehrin hangi aşamada olduğunu varın siz düşünün.
Kentleşme ile insanların toplu olarak bir arada yaşamaları mecburiyeti ardından birçok hukuki sorunun ortaya çıktığı aşikardır. Bugün değineceğimiz husus apartman veya sitenizde aidat ve giderleri ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı sizin ne yapabileceğinize ilişkindir.
Yönetici Olmayan Kat Maliki Ödenmeyen Gider ve Avans Payları İçin Ne Yapabilir?
Kat mülkiyeti Kanunu’na göre sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Kanunun 34.maddesine göre kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayabileceği gibi üç kişilik bir kurul da atayabilir. Söz konusu sınırın altında olduğundan veya başkaca sebeplerle yönetici olamaması halinde herhangi bir kat malikinin gider ve avans payını kat malikine karşı hukuken başvurabileceği yolları inceleyeceğiz.
Kat mülkiyetine tabi bir yapıda yada toplu yapıda ister yönetici olun ister olmasın herhangi bir kat malikinin aidat ve giderleri ödemeyen kat malikine karşı dava açma icra takibi yetkisi vardır. Bu yetki bizzat KMK 29/2 maddesi ile tanınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29/2 maddesi:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. “
Yöneticinin aidat gider ve avans payını ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapabileceği bilinen ve sıklıkla uygulanan bir yöntemken yönetici olmayan kat maliklerinin bu hukuki yöntemlere başvurma imkanları uygulamada çok bilinmemekte ve de uygulanmamaktadır. Özellikle site veya binada yönetici olmaması veya yöneticinin diğer kat malikleri arasında akrabalık veya başkaca bağlar olması durumunda ve başkaca sebeplerle ödenmeyen gider ve avans paylarının tahsili için hukuki yollara başvurması durumunda karşımıza çıkabilecek bir durumdur. Bu durum içinde kanun koyucu yönetici olmayan kat malikine de çok kuvvetli bir yetki vermiştir. Aşağıda ki imkanlarda dikkat edilecek husus kazanımın diğer kat malikleri lehine olacağıdır.
Gider ve avans payı nedir?
Gider ve avans payı ana gayrimenkulün ortak giderlerini ve bunun paylaşımını ifade eder. Kanunda gider veya avans payı olarak ifade edilen bu husus halk arasında aidat olarak bilinmektedir. Söz konusu bu aidat kanunda da açıkça ifade edildiği üzere ana taşınmazın ortak giderleri için genellikle aylık olarak kat malikleri, kiracılar yahut oturma hakkı sahibi olanlar tarafından ödenir.
Kmk 20. maddesinde hangi giderlerden kimlerin ne oranda sorumlu olacakları aksinin taraflarca kararlaştırılmaması durumunda kanunca belirlenmiştir. Buna göre kat malikleri;
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
- Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
Görüldüğü üzere kanun koyucu giderleri iki türe ayırmış olup kat malikleri bir kısım giderlerden eşit olarak sorumlu iken diğer kısım giderler içinde arsa payı oranında sorumlulukları vardır. Bu kapsamda kanunun gider tabirinden müşterek yapının ortak giderleri anlaşılmalıdır.
Ayrıca Kanunun belirtmiş olduğu bir diğer hususta kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağıdır.
Dava Yolu
Borçlu olan kat malikine karşı genel hükümler uyarınca alacak davası açılabilir. Söz konusu davanın kazanılması için ispat çok önemlidir. Davanın ispatı ardından davanın kabulüne karar verilirse borçlu hükümde verilen borcu ödemek durumundadır. Eğer buna rağmen ödeme yapılmazsa ilamlı takip yoluna başvurularak alacağın tahsilatı sağlanabilir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İcra Takibi
KMK’nın kat malikine vermiş olduğu yetki uyarınca diğer kat maliklerinin ödememiş oldukları gider ve avans payı için icra takibi başlatılabilir. Söz konusu takibin türü eğer daha önce alınan bir ilama dayanmıyorsa ilamsız takip olacaktır. Eğer kat malikinin ödemesi gereken gider veya avans likit ise direkt icra takibi yoluyla takip yapılarak alacağın tahsili sağlanabilir. Ancak alacak likit değilse borçlu tarafından icra takibine itiraz edilmesi muhtemeldir. Borcun likit olmasından kasıt borcun borçlu tarafından bilinebilir ve hesaplanabilir olmasıdır. Ayrıca kat mülkiyetine tabi olarak işletme projesi mevcut ise bu da itiraz olması durumunda itirazın kaldırılması davası sürecine büyük katkı sağlayacaktır.
İcra takibi veya dava açılma arzusunda iseniz bir avukattan profesyonel destek almanız lehinize olacaktır. Hem dava yolu hem de icra takibi yolunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun teknik bir alan olması hasebiyle dikkat edilmesi gereken bir çok nokta vardır.
İcra Takibinde Talep Edilecek Alacak Kalemleri
Öncelikle yukarıda bahsetmiş olduğumuz ödenmemiş olan gider ve avans payının takibe konulabileceğine şüphe yoktur. Bunun dışında gecikme faizi kat mülkiyeti hukukunda ayrılık olarak düzenlenmiş gecikme tazminatı da icra takibine konu edilebilir. KMK’ya göre kat mülkiyeti gider ve avans payı borçları için uygulanacak gecikme tazminatı ise aylık %5’tir. Söz konusu gecikme tazminatı yıllık %60’a tekabül etmekte olup ciddi derecede ağır bir alacak kalemidir.
Gecikme tazminatı zamanında ödenmeyen gider ve avans payı için borçluyu cezalandırmaya yönelik bir uygulamadır. Özellikle gider ve avans payı yüksek olan site ve toplu yapılarda yıllar önce unutulan ve ödenmeyen bir gider veya avans payı için yürütülecek gecikme tazminatının anaparayı çok fazla aşacağı ve fahiş bir miktara tekabül edeceği aşikardır. Kat maliki ifade ettiğimiz üzere ödenmeyen gider ve avans payının yanında aylık %5 gecikme tazminatı talep etme hakkına da haizdir. Ancak bu tazminatın işletilebilmesi için Genel Kurulda bu konuda karar alınması, karar defterine işletilmesi, malikle tebliği gibi şartlar aranmaktadır.
İcra takibinde hangi alacaklar istenir?
Bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Dolayısıyla hem kiracıya hem kat malikine karşı icra takibi yapılabilir.
Kanuni İpotek
KMK m. 22/2’de kat malikin gider ve avans alacakları için kanuni ipotek konulabileceği belirtilmiştir. Kat malikinin ödenmemiş borcu gerek dava yoluyla gerek icra yoluyla alınamamış ise, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yönetici olmaması durumunda kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Konu İle İlgili Yargı Kararları
- ”Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.” (Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 )
- “Yargıtayın kararlılık kazanan uygulamalarına göre, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmemiş, veya tebliğ edilip kesinleşmemiş olması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması, kat maliklerinin ortak yaşam yeri olan apartman işlemlerinin sağlıklı yürütülebilmesi için kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesinden:ESAS NO : 2017/8980 KARAR NO : 2017/9136)