*Stj. Av. Tayfun Münüklü
Ekseriyetle halk arasında ‘topraktan satış’ ‘temelden satış’ ‘maketten satış’ ‘projeden satış’ olarak bilinen ön ödemeli konut satışı 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda geçen şekliyle: ‘tüketicinin konut amaçlı bit taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.’ Görüldüğü üzere tüketici parayı peşin ya da taksitle ödemeyi taahhüt ederken satıcı ise ortaya çıkacak taşınmazı devretmeyi ya da teslim etmeyi borçlanmıştır. Dikkat edilecek olursa henüz ortada bir taşınmaz yoktur.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde riskin büyüklüğü ve suistimale açık noktalar çok fazladır. Örneğin kötü niyetli bir satıcı tapuda kayıt yoksa bu taşınmazı satabilir hatta birden fazla kişiye satmış olabilir. Satılacak taşınmaz ipoteklenmiş olabilir. Satıcının malvarlığına tedbir konulmuşsa tüketicinin sahip olmak istediği taşınmazı asla alamayabilir. Sözleşmenin karşı tarafı olan satıcı kaçabilir. Çoğu zaman inşaat ruhsatı olmayabilir yada inşaat ruhsatı olmasına rağmen belediyeden imar izni almamış olunabilir. Bu gibi riskler farazi olarak düşünülmüş sorunlar olmayıp ne yazık ki gerçek hayatta karşılaşılan türden olumsuzluklardır.
Bu gibi nahoş durumlara karşı kanunun almış olduğu önlemler ve de hukuki korumanın ne şekilde olduğunu yazımızda inceleyeceğiz.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde her şeyden önce satıcının tüketiciyi bilgilendirme formunu en az bir iş gün öncesinden vermesi gerekir. Bu formun içeriğinde bakanlıkça belirtilen hususlar yer almalıdır. Böylece tüketicinin sözleşmede ne gibi hususlar hakkında hak ve borç altın girdiği görülecektir.
Yine kanunun tüketiciyi himaye eden maddelerinden hareketle satıcının yapı ruhsatı(inşaat ruhsatı) almadan ön ödemeli konut sözleşmesi yapamayacağı belirtilmektedir. Tüketicinin sözleşmeyi akdederken azami dikkat göstermesi gereken noktaların başında ruhsatın alınıp alınmadığına dikkat etmelidir. Kanun inşaat ruhsatının yokluğunda sözleşmeyi geçersiz saysa bile sıkça görülen şekilde tarafların kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerde tüketici mağdur olabilmektedir.
Ön ödemeli konut sözleşmesi resmi şekil şartına bağlıdır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve de daha sonra tapu siciline kaydedilmelidir. Şayet bu şekilde yapılmaz ise yukarıda anılan olumsuzluklar yaşanabilir. Aynı şekilde satıcı bu şekil şartına bağlı sözleşmeyi vücuda getirmemişse tüketiciden herhangi bir ödeme veya tüketiciyi borç altına sokacak belge talep edemez. Bu yönlü bir ödeme yapılmışsa ya da belge alınmışsa tüketici yaptığı ödemeleri verdiği belgeleri geri isteyebilir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanununun getirdiği tedbirlerden biri de bu tür sözleşmelerde var olan yüksek riske karşı bina tamamlama sigortasının yaptırılmasıdır. Buna göre 30 ve daha fazla bağımsız bölüm/konut yapılıyorsa satıcı bu sigortayı yapmalıdır. Böylece satıcının iflası halinde tüketicinin o ana kadar ödediği meblağı geri alabilmesi imkan dahilindedir.
TÜKETİCİYE TANINAN CAYMA HAKKI
Ön ödemeli konut satışında tüketicinin yüklendiği taahhüdün ağırlığına bağlı olarak kanun tüketiciye cayma hakkı vermiştir. Buna göre tüketici 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden cayabilir. Cayma bildirimini tüketici 14 günlük tanınan süre içinde yapmalıdır. Satıcı cayma hakkı konusunda tüketiciyi bilgilendirmelidir aksi taktirde bu durum herhangi bir uyuşmazlıkta satıcı aleyhine yorumlanır.
Cayma hakkının kullanılacağı sözleşmenin akdedildiği ilk 14 günlük süre içinde tüketicinin satıcı ile anlaşmalı bankalardan kullandığı kredi varsa ancak bu süre sonunda devreye girer. Böylece tüketicinin bu sebeple kullandığı kredi nedeniyle oluşacak sorunların önüne geçilmek istenilmiştir. Her ne ad altında olursa olsun anlaşmalı banka cayma hakkının kullanılması sebebiyle iptal edilen kredi dolayısıyla tüketiciden masraf isteyemez.
TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI VE KULLANIM ŞARTLARI
Tüketicinin sözleşmeden dönmesiyle, taraflar karşılıklı olarak yüklendikleri borçları birbirine vererek sözleşmeyi sona erdirirler. Bu hakka yalnızca tüketici sahiptir. Böylece tüketici haklı bir sebep göstermeksizin sözleşmeden dönebilir. Ancak bu noktada haklı gerekçe yoksa tüketici dönme süresine bağlı olarak öngörülen meblağı sözleşmenin diğer tarafı olan satıcıya ödemelidir.
İlk 3 ayda dönme hakkı kullanılırsa vergi harç vb. masraflara ek olarak sözleşmenin % 2’si kadar; bu süre 3-6 ay arasında ise masraflar artı sözleşmenin %4’ü kadar; süre 6-12 ay arasında ise masraflara ek olarak sözleşme tutarının %6’sı kadar ve son olarak 12-24. arasında sözleşmeden dönülecekse söz konusu masraflar ve sözleşmenin %8’i kadar tazminat satıcıya ödenmelidir.
Ancak tüketici ‘haklı sebebe’ dayanıyorsa bu tazminat tutarını ödemesi gerekmeden sözleşmeden dönebilir. Haklı sebebin ne olacağı sorusuna örnek olarak tüketicinin vefat etmesi ya da sürekli kazancını kaybetmesi üzerine yapılacak ödeme planlamasının satıcı tarafından kabul edilmemesi olabilir.
Son olarak ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kanun tarafından azami olarak 36 ay olarak öngörülmüştür. Yani sözleşmede satıcı, en fazla 36 ay içerisinde konutu tüketiciye teslim ya da devretmelidir. Tavan süresinin konulmasından amaçlanan ise tüketicinin uzun yıllar boyunca sonu gelmez şekilde ödeme yapmasının önüne geçmektir. Görece uzun tutulan bu sürenin bu kadar olması ise ülkemizde var olan piyasa şartlarına bağlanmaktadır.
Gayrimenkul hukuku alanında gerek sözleşme hazırlanması gerek dava süreçlerin takibi konusunda hukuki hizmet vermekteyiz. Ofisimizden teklif almak için 0534 359 38 10 nolu numarayı arayabilir veya aynı numaraya bağlı Whatsapp hattımıza mesaj bırakabilirsiniz. Buradan da bize ulaşabilirsiniz.
